La comprensión de control de sitio a veces se denomina "protección punto," es importante con respecto a los destinos previstos por el distribuidor de la propiedad y se vuelve extremadamente importante si un concesionario demuestre no ser exitoso. [Un "punto" es un lugar donde un fabricante o distribuidor (en lo sucesivo conjuntamente como "fabricante" o "de fábrica") tiene o quiere un concesionario.]
Como se explica a continuación, hay muchas formas de control del sitio. Hay una diferencia, sin embargo, entre el control del sitio, ya que se aplica a los bienes inmuebles no concesionario y control de sitio con respecto a los nuevos concesionarios de automóviles. Debido a las muchas formas y debido a la distinción con respecto a los concesionarios de automóviles, que sería un error generalizar que el control del sitio de por sí es bueno o malo. Cada caso debe ser evaluado individualmente.
Un derecho de tanteo casi siempre enfría la capacidad de un propietario de tierra para vender los bienes inmuebles. El ser que un posible comprador tercero no sería tan fácilmente inclinado a pasar el tiempo, dinero y energía necesaria para componer una oferta de los bienes raíces, a sabiendas de que el inquilino teoría tiene el derecho de aceptar la oferta y obtener el beneficio de la tercera parte de la investigación y la negociación cuando el opcionante ejerza su opción.
En el caso de una venta de un concesionario de automóviles, esta afirmación es rara vez es cierto.
FONDO
Si bien el control sitio había existido durante décadas, el aumento de los precios de bienes raíces, en los años 1970 y 1980 vio muchos distribuidores que venden sus instalaciones metropolitanas por lo que parecía entonces ser sumas astronómicas. Propiedades que los distribuidores han comprado o construido para unos pocos cientos de miles de dólares en los años 1940, 50 y 60 fueron, a finales de la década de 1970, vendiendo por millones de personas.
A medida que los precios inmobiliarios se intensificaron, también lo hizo el costo de reemplazar las instalaciones y los fabricantes tenían dificultades para obtener los distribuidores para que inviertan en muchas de esas áreas.
En consecuencia, a mediados de la década de 1980 el control de sitio, comenzaron a aparecer por primera vez en ventas y acuerdos de servicios de las fábricas.
Por un corto tiempo de vuelta en la década de 1980, había un conflicto entre los distribuidores y Chrysler Realty Corporation (bienes inmuebles) cuando Chrysler vendió bienes inmuebles de una empresa independiente, no automovilístico, ABKO.
La situación en la década de 1980 fue una anomalía y desde Chrysler volvió a comprar bienes inmuebles de ABKO, todas las compañías de bienes raíces de la fábrica han sido propiedad de las fábricas, cuyo objetivo es apoyar a sus distribuidores.
A mediados de la década de 1980, cuando algunas fábricas comenzaron a incluir los derechos de preferencia con su servicio y acuerdos de venta, la mayoría de la gente cree que las restricciones afectarían al precio de venta de los concesionarios y sus instalaciones por las perspectivas escalofriantes y ofertas decrecientes.
Por la década de 1990, un acuerdo comercial y de servicios de todos los fabricantes contenía un derecho de tanteo y, por el cambio de siglo, nadie pensó nada al respecto.
Para el año 2000, los distribuidores descubierto que derecho de tanteo del fabricante no tenía absolutamente ningún efecto sobre el precio de venta de los concesionarios o sus instalaciones.
En el transcurso de los últimos 20 años, nunca hemos visto o escuchado de un caso en el que un concesionario vende el distribuidor y el cielo recibido menos azul debido al control de sitio, o el precio de compra de la instalación fue de descuento debido control del sitio.
Incluso en los pocos casos en que las fábricas han ejercido sus opciones, que nunca había oído de un caso en el que había un "precio de descuento" debido al derecho de tanteo.
En general, la fábrica ejerce bien y sólo las manos el contrato existente a un distribuidor de su elección, y el nuevo distribuidor paga un minorista comercial completa para el negocio y los bienes raíces.
A continuación se muestra un ejemplo de la redacción de Ventas y Servicio al Acuerdo de Mercedes-Benz EE.UU.:
IX. TRANSFERENCIAS
B. derecho de tanteo u opción de compra
1. Derechos concedidos
Si la propuesta de venta de los principales activos de distribuidor o transferir la participación mayoritaria en distribuidor se presentó por el Distribuidor de MBUSA, o en el caso de la muerte del dueño de la mayoría de distribuidor, MBUSA tiene un derecho de tanteo o de opción de compra de dichos activos o participación en la propiedad, incluyendo cualquier interés de arrendamiento o de bienes raíces. ejercicio de su derecho u opción conforme a esta sección IX.B de MBUSA reemplaza a la derecha del distribuidor autorizado para transferir su participación en, o la propiedad de la concesionaria. derecho u opción de MBUSA pueden ser asignados por ella a cualquier tercer partido y MBUSA presente se garantiza el pago completo al distribuidor del precio de compra por dicho cesionario .... [Énfasis añadido.]
....
4. Opción de Compra
En el caso de la muerte de la mayor parte del propietario o si Distribuidor somete una propuesta que MBUSA determina que no es de buena fe o de buena fe, MBUSA tiene la opción de compra de los principales activos de distribuidor utilizado en las operaciones de concesión, incluyendo bienes raíces y derecho de arrendamiento y cancelar este Acuerdo y los derechos concedidos en virtud del presente distribuidor. El precio de compra de los activos de la representación será determinado por las negociaciones de buena fe entre las partes. [Énfasis añadido.]
A continuación se muestra un ejemplo de la redacción de Ventas de General Motors y acuerdo de servicio:
12.3 Derecho de Preferencia de Compra
12.3.1 Creación y Cobertura
Si la Banca presenta una propuesta de cambio de propiedad en virtud del artículo 12.2, General Motors tendrá un derecho de tanteo para adquirir los activos de concesión o de valores y de los demás derechos se ha propuesto transferir independientemente de si el comprador propuesto es calificado para ser un distribuidor .
12.3.2 precio de compra y de venta Otros Terns
(A) Acuerdo de Buena Fe
Si la Banca ha entrado en un acuerdo escrito de buena fe de compra / venta, el precio de compra y otras condiciones de venta serán los establecidos en dicho acuerdo y cualquier otro documento, a no ser distribuidor y General Motors están de acuerdo en otros términos .....
12.3.3 Consumación
Concesionario se compromete a transferir la propiedad mediante escritura de garantía, siempre que sea posible, que confiere el título comercializable libre y exento de cargas y gravámenes. La escritura de garantía estará en la forma apropiada para la grabación y distribuidor entregará la posesión completa de la propiedad cuando se entrega la Escritura. Distribuidor también debe suministrar copias de las servidumbres, licencias u otros documentos que afectan a la propiedad y asignar los permisos o licencias necesarias para la realización de operaciones de la representación.
Un número de fábricas incluso proporcionar en sus ventas y acuerdos de servicios para el reembolso al comprador perspectiva si la fábrica ejerció su opción. Los siguientes ejemplos son de las ventas y el servicio Acuerdos de Mercedes y Ford:
Ventas y Servicio Acuerdo de Mercedes-Benz EE.UU.
IX. B. 3. Derecho de Preferencia.
Si, como resultado del ejercicio de su derecho de tanteo de MBUSA, distribuidor está contractualmente obligado a reembolsar al comprador inicial de los honorarios razonables de abogados, honorarios del agente, búsquedas de título, inspecciones de la propiedad y otros costos similares y los que el comprador haya incurrido en relación con el acuerdo de compra / venta, MBUSA reembolsará distribuidor de dichos gastos y honorarios en una cantidad hasta, pero no superior a cincuenta mil dólares ($ 50,000.00). Concesionario deberá proporcionar MBUSA con todos los justificantes de dichos gastos y honorarios como MBUSA pueda solicitar razonablemente.
Ventas y Servicio Acuerdo de Ford Motor Company
24. (b) Empresa Derecho de Preferencia de Compra.
(6) La Compañía se compromete a pagar los gastos razonables, incluyendo los honorarios del abogado que no exceda los honorarios usuales, acostumbrados y razonables cobrados por un trabajo similar realizado para otros clientes, incurridos por los nuevos propietarios propuestos y cesionario antes del ejercicio de la Sociedad su derecho de Preferencia en la negociación y la implementación del contrato para la venta o transferencia propuesta del concesionario o bienes del comerciante.
DEFINICIÓN DE CONTROL DE SITIO AUTOMOTIVE
control del sitio es a los distribuidores que concede a un fabricante, su compañía de bienes raíces, o su compañía financiera el derecho de decidir el uso de los bienes inmuebles de un concesionario.
En general, control del sitio significa que durante la duración del contrato, el interés de un distribuidor en las instalaciones del concesionario y bienes raíces nunca puede ser vendido, arrendado, asignado ni gravadas en forma alguna, sin el consentimiento por escrito de la fábrica, o de su representante , que el consentimiento debe obtenerse en orden delante de bienes raíces puede ser utilizado para cualquier propósito, que no sea como un concesionario de coches nuevos, para el fabricante en particular que tiene el control.
Por lo general, el control del sitio no es sólo por un período determinado de tiempo, pero también puede, por un alquiler especificado, o vehículo nuevo, o cualquier combinación de esos elementos.
Hay ventajas y desventajas de una instalación que está siendo gravados por el control del sitio.
control del sitio puede afectar el valor de los bienes inmuebles concesionario de varias maneras:
1. Valor de Préstamo. Uno podría resultar más difícil conseguir una segunda hipoteca si una propiedad se revaloriza y el alquiler se fija a una velocidad determinada por un número de años.
La dificultad, en su caso, dependerá de una serie de factores. Por ejemplo, la fuerza de la empresa que se operó en la propiedad jugaría un rollo grande, como sería la voluntad de la entidad que posee el control del sitio de acuerdo con un cambio en el alquiler.
Por el contrario, el control de sitio podría ser una ventaja en la financiación de una propiedad. Un distribuidor puede ser capaz de calificar para un préstamo que de otro modo sería imposible de obtener sin control del sitio. Ver: Beaudry Motor Company v ABKO; Chrysler Corporation y Chrysler Realty Corporation, 780 F. 2d 751, 4 Fed.R.Serv.3d 142 (1986), cuando un distribuidor no puede calificar para un préstamo sin el beneficio de control del sitio.
2. Valor de arrendamiento. Si el distribuidor termina o se termina, por lo general la fábrica tiene un derecho de arrendamiento de la instalación por un tiempo determinado y por un alquiler especificado. En la década de 1980 hubo un par de casos en los distribuidores insolventes recibieron ofertas de competir fábricas para la compra de la instalación de la representación. Tenido ya sea distribuidor dado el control de la fábrica, las ofertas podrían no han sido entretenidos ya que las instalaciones estaban en lugares deseables y General Motors probablemente no han dado su consentimiento para que sus instalaciones se convierten en los concesionarios de una marca de la competencia. El mero hecho de este tipo de ofertas pueden ser entretenidos, elevó el valor de los bienes inmuebles porque ella ha introducido en las ofertas competitivas, parte de los compradores fuertes.
Por otro lado, si un distribuidor fracasa en su empresa, la fábrica puede (a) continuar con el arrendamiento de propiedad de él, construyendo así la equidad para la ex distribuidor; (B) devolver el control de sitio al distribuidor para que haga lo que quiera con la propiedad; o (c) adquirir la propiedad del concesionario. En muchos casos, en un mercado de bienes raíces en frío (por ejemplo, a principios de 1980, a mediados de la década de 1990 y la era después de 2008), la fábrica es el único comprador legítimo para el uso de una propiedad tan especial. A través de 2008, 2009 y 2010 ha habido un exceso de vacantes concesionarios de todo Estados Unidos.
3. El valor de reventa. De nuevo, de vuelta en la década de 1980, hubo casos en que los distribuidores tenían ofertas de compra de los bienes inmuebles concesionario de los compradores no automotrices, pero fueron impedidos de aceptarlos porque la fábrica había grabado protección punta.
Hoy, sin embargo, muchas de las limitaciones de uso impuestas por las entidades públicas y privadas limitar el uso de las instalaciones de la concesionaria para concesionarios de automóviles nuevos.
Limitaciones de uso
Obviamente, un solo punto de distribuidor con la intención de dual con otro fabricante, requeriría el consentimiento previo por escrito del fabricante que posee el derecho de control del sitio. Además, un comerciante de la cadena (propietario de varios concesionarios de la marca) requeriría el consentimiento del fabricante antes de la reordenación de las placas de identificación e instalaciones.
Dos cosas que han cambiado sustancialmente los efectos de control de sitio en el siglo 21, sin embargo, son los siguientes:
(A) El gobierno de la ciudad y las actitudes de la Asociación Centro de Autos. En el año 2010, si una propiedad está siendo utilizado por un concesionario de coches nuevos, es probable que quedarse un concesionario de coches nuevos. Muchos concesionarios se han trasladado a "centros comerciales de automóviles", donde ambas ordenanzas de zonificación de la ciudad, centro de auto asociación de estatutos y CC & Rs (Convenios, Condiciones y Restricciones) prohibir las propiedades de ser utilizado como otra cosa que no sea un concesionario de coches, incluso si la fábrica no lo hace tener control del sitio.
Véase, por ejemplo, el Informe del personal del Ayuntamiento de Elk Grove, de 26 de agosto de 2009 preparado por Heather Ross, Analista Senior de Gestión, informando de que tanto la ciudad como la asociación comercial de auto restringen el uso de la propiedad de la representación.
A nivel local, los lotes Automall se dividen en zonas de CA (Auto Comercial) y sólo pueden ser utilizados para "ventas de vehículos de motor, arrendamiento, reparación y servicio técnico". Otros usos potenciales requerirían un cambio de zona .... La actual restricción de usos también se especifica en las directrices de diseño de Automall Grove Elk, por lo que también se requeriría una modificación del texto de ese documento. También puede haber cláusulas restrictivas que rigen la utilización de las propiedades de automóviles que los propietarios tendrían que hacer frente.
En algunos estados, como Texas y Colorado, impuesto sobre las ventas de las ventas de automóviles se destinan sobre todo a la ciudad en la que reside el comprador. En otros, como California, sin embargo, los impuestos sobre las ventas van en su mayoría a la ciudad en la que reside el concesionario de coches.
El 6 de junio de 1978 los ciudadanos de California aprobaron la "Proposición 13", que limita la cantidad de ciudades impuestos a la propiedad podría cobrar a sus ciudadanos. La proposición se llevó a cabo constitucional por el Tribunal Supremo de los Estados Unidos en el caso de Nordlinger v Hahn, 505 EE.UU. 1 (1992) y desde mediados de 1990 ciudades de California comenzó a sentir el pellizco económico de las limitaciones de la Propuesta 13 en impuestos a la propiedad.
Como consecuencia de ello, las ciudades se han estado esforzando para restringir las propiedades actuales para el uso de concesionario concesionario sólo porque el dinero recaudado de los impuestos de ventas del concesionario por lo general hacen que los concesionarios de automóviles en la mayor fuente de ingresos para la ciudad.
The Oakland Tribune informó cómo el "flujo constante de ingresos" de concesionarios de automóviles nuevos "ofrece un 50 por ciento ... de impuestos sobre las ventas de la ciudad cada año, pero funcionarios de la ciudad están preocupados por su futuro. El artículo continúa citando a la Ciudad de Burlingame Manager como diciendo "Mi preocupación es cómo mantener estos concesionarios de automóviles () viable a largo plazo ..." Más importante aún, el que traspasa la intención de limitar la propiedad ciudades concesionaria para el uso de la representación. "concesionarios de automóviles en California Drive sentarse en una propiedad de primera de Península de avenidas Howard. concesionarios de automóviles eran salvador de la ciudad cuando los hoteles fallaron después del 11 de septiembre de 2001, dijo la concejal Rosalie O'Mahony. "[Énfasis añadido.]" Ciertamente necesitamos los concesionarios de automóviles más que cualquier negocio en toda la ciudad ", dijo. Que 6, 2006.
Ver también: El Sacramento Business Journal, 14 de marzo de 2008, donde los miembros de la alameda de automóviles fueron contra el uso de la propiedad dentro del centro comercial de automóviles a vender vehículos usados a menos que el negocio era parte de un concesionario de coches nuevos.
"Es (un lote de autos usados) simplemente no es algo que nos gustaría ver", dijo Maggie Tadlock, presidente de la Asociación de Elk Grove Auto Mall .... Las ventas de coches usados solamente es "totalmente diferente de nuestras expectativas para el centro comercial "y" sufraga a lo que estamos tratando de hacer "en el centro comercial de automóviles.
A lo largo de la primera década del siglo 21, una gran cantidad de artículos se escribió acerca de "los impuestos, las ciudades y los concesionarios." Véase, por ejemplo: San Francisco Business Times, 23 de noviembre de 2003; El Palo Alto Semanal 2 de junio de 2004; Palo Alto Semanal 21 de septiembre de 2005; Contra Costa Times, 12 de enero del 2006; Los Gatos semanal Times, 29 de marzo de 2006; Sacramento Bee 10 de marzo de 2007; El Oakland Tribune, 2 de enero de 2008; y la visita del distribuidor autorizado de Ward 1 de abril de 2009.
Todos los artículos anteriores tienen los mismos temas: (a) el importe de los fondos concesionarios de automóviles llevar a las ciudades; y (b) las ciudades que prohíben las propiedades de concesionario de ser utilizados para nada más que los concesionarios de automóviles.
(b) Las leyes estatales. El 22 de marzo 2010 Donna Harris informó que actualmente hay cuarenta estados en los que la legislación franquicia ha sido propuesto en 2009 y 2010. Automotive News.
Incluso con las restricciones de muchas leyes estatales imponen control del sitio, es importante recordar que es más difícil para desafiar el control de sitio si el distribuidor ha sido compensada por la fábrica - y fábricas generalmente afirmar que todos los distribuidores son compensados. Una afirmación universal de un quid pro quo es la concesión del Acuerdo de Ventas y Servicio para vender la marca de fábrica de vehículos.
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